מעוניינים לרכוש דירה? במצב הדברים הנוכחי בישראל, בו מחירי הדיור מגיעים בכל שנה לגבהים חדשים, קשה להאמין שתוכלו לעשות את זה ללא הלוואת המשכנתא. אלא שלקיחת משכנתא כשלעצמה היא משימה לא פשוטה. יש סוגים שונים ומגוונים של משכנתאות, מלכודות רבות שניתן להיכנס אליהן והבדלים “קטנים” בין הבנקים שעלולים להביא לפערים של עשרות אלפי שקלים במשכנתא, או אפילו יותר. אז איך תבצעו את ההחלטה הטובה ביותר? על מה חשוב לשים לב? ובמי אפשר להיעזר?
האם כדאי לערוך סיבוב בין בנקים שונים?
כשאנחנו לוקחים הלוואה בסדר גודל קטן עד בינוני, המקום הראשון ולפעמים גם היחיד בו אנחנו מבצעים את הבדיקה הוא סניף הבנק בו החשבון שלנו מנוהל.
במקרה של המשכנתא, הלוואה בסדר גודל עצום, לא בטוח שכדאי לנו לעשות את זה. למרות שבשנים האחרונות התנאים ללקיחת משכנתא בישראל די הוחמרו, למשל מבחינת העלייה בריבית, יש עדיין פערים בין הבנקים השונים. זאת ועוד, התחום הזה תחרותי, כך שדווקא בנק מתחרה לבנק שלכם עשוי להציע הצעה משתלמת יותר, או כזו שמתאימה לכם יותר. שימו לב שלא תמיד הריבית של המשכנתא היא המשתנה החשוב ביותר בתוך המשוואה.
חשוב לזכור שבכל מקרה, יש לכם כוח מיקוח גדול יותר מול הבנקים ממה שאתם חושבים. כן חשוב לערוך את המחקר על התחום ולהראות לכל אחד מהבנקים שבחנתם הצעות אצל המתחרים שלו. זה יראה שאתם “רציניים”, יודעים על מה אתם מדברים וגם תוכלו קרוב לוודאי לעמוד על שלכם, לדעת לזהות מלכודות שהם מציבים או ניסיונות שלהם להציב תנאים בעייתיים מבחינתכם. בתחום המשכנתאות ידע הוא לא רק כוח, אלא עשוי להיות שווה הון תועפות מבחינה כלכלית.
אילו מסלולי המשכנתאות יש? ומה הכי מתאים לכם?
המחקר שצריך לבצע לפני שלוקחים משכנתא חייב להיות מקיף ככל האפשר, גם אם צריך להזכיר מראש: הוא ממש לא פשוט להבנה. המסלולים השונים נבדלים ביניהם למשל בסוג הריבית (ריבית פריים, ריבית קבועה, ריבית משתנה), בסיס ההצמדה (משכנתא לא צמודה לעומת משכנתא הצמודה למדד המחירים לצרכן או אפילו למטבע מסוים), מסלול הפירעון של המשכנתא (שוטף, החזר חודשי קבוע, החזר משתנה) – והרשימה עוד ארוכה.
זה לא פשוט לדעת מה מתאים לכל רוכש דירה. לצורך זה חייבים להכניס לתוך המשוואה את ערך הנכס, המשכורת/ההכנסה החודשית של הרוכשים וגם הציפיות שלהם לגבי העתיד: החל מהרחבת המשפחה, שתגדיל את ההוצאות ולכן תקטין את יכולת ההחזר בפועל, ועד לקידום המיוחל בעבודה שיאפשר לעמוד בתשלומים ביתר קלות.
המלצה של רבים, כדי לצמצם את הסיכונים, היא ליצור תמהיל משכנתאות שמשלב בין מספר סוגים ומסלולים. כך אם מסלול מסוים יתגלה כבעייתי, נניח עקב שינוי שאינה מאיר לכם פנים במדד המחירים לצרכן, הנזק הכללי על המשכנתא לא יהיה חמור מדי.
האם מומלץ להסתייע במומחים?
אתם צריכים לזכור שאתם לא חייבים לצאת למערכה של לקיחת משכנתא בכוחות עצמכם. יש כיום יועצי משכנתאות שהתפקיד שלהם הוא לסייע לכם לבחור את ההצעה הנכונה. יועצי המשכנתאות עשויים להיות מצד הבנקים (בעייתי מעט, כי חלק גדול מהם רואה קודם כל את האינטרס של הבנק ולא שלכם) או חיצוניים לחלוטין.
היתרון ביועצי משכנתאות חיצוניים הוא שהם אובייקטיביים, ולכן יסייעו לכם להחליט מה מתאים לכם, כולל ניהול משא ומתן מול הבנקים וסיוע בהיבטים ה”בירוקרטיים”. מצד שני, עלות הסיוע שלהם עומד פעמים רבות על כמה מאות שקלים: אם החיסכון שהסיוע שלהם השיג לא משמעותי, או אם הייתם יכולים להשיג אותו לבד, ייתכן שהפנייה אליהם תהיה קצת פחות משתלמת.
הכתבה באדיבות אתר dira-il.co.il
אולי יעניין אותך לקרוא גם:
השוואת מחירי הובלות: המדריך המלא להשוואה נכונה
דירה לי: המדריך השלם לקניית דירה – למה צריך לשים לב לפני שעושים צעד ענק לעבר הדירה?
